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关闭窗口 易昌军 王磊
我所在的城市现在正进行“大滁城”建设，许多房屋被列入拆迁范围，近期，一些当事人常到我们公证处来咨询，那些在拆迁范围内的房屋能否办理转让合同公证手续，据这些当事人自己讲，他们到房地产管理部门已经咨询过了，得到的答复是：在拆迁范围内的房屋转让，房地产管理部门一律不予办理所转让房屋所有权转移变更登记等手续。当事人询问房地产管理部门不予办理列入拆迁范围房屋所有权转移变更登记可有什么法律、文件等依据时，得到的答复是：这是他们内部的规定。
针对上述这些情况，本人认为：即使房屋已经被列入拆迁范围，房屋产权人仍然有权转让其合法所有的房屋，房地产管理部门不予办理转让房屋所有权转移变更登记等手续是没有法律依据的，我们公证机构办理已被列入拆迁范围内房屋转让合同公证是有法律依据的，是完全可以依法为当事人办理此类房屋转让合同公证的。
首先，我们公证机构办理公证事项，要依法办理。我国《公证法》第三条规定：“公证机构办理公证，应当遵守法律，坚持客观、公正的原则”。《公证程序规则》第二条也对公证机构依法办证的原则进一步进行了确认。我国《公证法》第三十一条和《公证程序规则》第四十八条、第五十二条、第五十四条均是对公证机构不予办理公证的具体情形所作出的规定。按照《公证法》和《公证程序规则》的规定，我们公证机构办理公证事项必须要依法办理，违法的公证事项，我们公证机构是不能办理的。这就要求我们公证机构对已列入拆迁范围房屋的转让合同的合法性进行审查，这类转让合同是否违反法律规定，如果违反法律规定，我们公证机构就不能办理，如果不违反法律的规定，我们公证机构就没有不予办理公证的理由。很显然，已经被列入拆迁范围内的房屋转让如果违反了“法律”的强行性禁止性规定，则当然不能办理转让合同公证；如果属于合法的则理应当为其办理转让合同公证。
接下来，我们应当弄清楚房屋转让指的是什么，房屋转让指的是房屋权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。房屋权利人对自己依法拥有的房屋作出处分（当然包括转让）是有法律明确规定的，我们对这一点不应当持怀疑的态度。我国的民事基本法律《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，而“所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利，财产所有权关系是任何其他民事关系（如债权关系、继承关系等）的基础，其中处分是上述‘四项权能’中最基本的权能，它是决定财产命运的权利，决定财产最终归属的权利”。同时，规范我国财产关系的民事基本法律《物权法》第三十九条也规定了：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。从这些规定来看，房屋所有权人依法处分其合法拥有的房屋是法律赋予房屋所有权人的权利，未经法律程序是不能被剥夺的！
其次，我国《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。房屋权利人订立房屋转让合同，并没有违反《合同法》的上述规定，理应当依法受到保护。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，这一条就是关于合同效力和物权效力区分的规定。我国《物权法》第九规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。从我国法律的规定来看，即使已被列入拆迁范围的房屋，房屋权利人对其拥有的房屋依然享有处分（包括转让）的权利。
再次，让我们看看《城市房屋拆迁管理条例》对拆迁范围内的房屋是如何规定的。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”房屋被列入拆迁范围，按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋的拆迁补偿和安置是给予被拆迁人的，而不是给予被拆迁人之外的人。房屋被列入拆迁范围后，即使房屋所有权转移变更登记到新的房屋所有权人名下，房屋拆迁补偿、安置将给予新的房屋所有权人，不能再给予原房屋所有权人补偿、安置，换句话讲，被拆迁房屋补偿、安置应当“一对一”给予补偿、安置，而不能“一对二”重复给予补偿、安置（拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换）。《城市房屋拆迁管理条例》第十二条明确规定：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。通读《城市房屋拆迁管理条例》，我们均没有找到“已列入拆迁范围的房屋，该房屋所有权人就不能转让其合法拥有的房屋”之相关规定。既然没有禁止性、限制性的规定，那么房地产管理部门不予办理被列入拆迁范围内的房屋转让之所有权转移变更登记手续的法律依据是什么呢？
再其次，我们看看《城市房地产管理法》的相关规定。《城市房地产管理法》第三十七条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。通读《城市房地产管理法》，我们也没有找到“已列入拆迁范围的房屋，该房屋所有权人就不得转让其合法拥有的房屋”的相关规定。
最后，我们再来看一看两部门（即国土资源部和建设部）实施的两个“办法”。《土地登记办法》（国土资源部审议通过，自2008年2月1日起施行）第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权的人民政府的批准文件”。《房屋登记办法》（建设部讨论通过，自2008年7月1日起施行）第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提供下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。我们通读《土地登记办法》和《房屋登记办法》均没有发现“已经列入拆迁范围的房屋禁止办理转让变更登记”的相关规定。
综上所述，我们认为，即使房屋已经被列入拆迁范围，房屋所有权人仍然有权转让其合法所有的房屋，房地产管理部门不予办理房屋所有权转移变更登记的做法应当予以纠正。我们公证机构依法为被列入拆迁范围的房屋转让合同办理公证手续是完全有法律依据的。
作者单位：安徽省滁州市皖东公证处
二○○九年十一月